Perspectiva Regional
El encuentro, organizado con la participación de especialistas de IMPLAN, SMEYDU, ONU Habitat y los ponentes Ignacio Kunz Bolaños y Gerardo González, puso sobre la mesa un conjunto de instrumentos de gestión del suelo contemplados en el PDUCP 2022 (aunque aún no vigente) que bien podrían ser el parteaguas para un desarrollo urbano más equitativo y con mayor capacidad de inversión.
La cita reunió a representantes del sector público, privado y académico en un diálogo franco sobre la armonización de los marcos regulatorios. Quedó claro que, en el Caribe mexicano, la presión inmobiliaria exige pasar de la planeación estática a mecanismos dinámicos de captación de plusvalía. Y ahí es donde entran las herramientas analizadas.
Innovación Técnica
Los instrumentos presentados –siete en total– no son teoría abstracta; son el equivalente urbanístico a diseñar una cimentación flexible en suelo kárstico: se adaptan a las condiciones reales para que la estructura aguante. Entre los que más interés despertaron destacan tres:
- Zonificación incluyente: permite administrar los coeficientes de uso y ocupación del suelo. Los propietarios que se benefician de un incremento en el potencial de uso aportan una compensación al municipio, recursos que se destinan exclusivamente a espacios públicos e infraestructura en la zona de influencia.
- Contribución por mejoras: instrumento para captar parte del incremento en el valor de los inmuebles derivado directamente de una obra pública, lo que le permite al municipio recuperar la inversión para beneficio general.
- Aprovechamiento Urbano Optativo en Zonas de Reserva: brinda a los inversionistas la posibilidad de acceder a mayores parámetros de densidad y C.U.S. a cambio de una contraprestación o donación de tierra para servicios básicos y mejora del entorno.
Junto a ellos, se recordó la figura de los Polígonos de Actuación –el PDUCP 2022 delimita 11–, los sistemas de actuación público-privados y el reagrupamiento parcelario para planificar desarrollos más ordenados.
Pero el momento más revelador para quienes estamos acostumbrados a "echar números" fue la presentación de la fórmula para calcular el costo de los Derechos de Desarrollo. No se trata de una ocurrencia, sino de un modelo que cuantifica la valorización del suelo cuando se incrementa el coeficiente de utilización:
MC = (Se / SCUSB) × St × Vu × %Dd
Donde:
- MC: monto de la contraprestación
- Se: superficie excedente (m²) que el proyecto quiere construir por encima del coeficiente básico
- SCUSB: superficie correspondiente al CUS básico
- St: superficie del terreno
- Vu: valor unitario del suelo por m²
- %Dd: porcentaje de cobro de derechos aplicable
Para entenderlo, imagina que tu proyecto es como ampliar una casa: no solo compras más material, sino que necesitarías adquirir el terreno adicional que soporte ese nuevo espacio. La fórmula traduce ese razonamiento a una contraprestación justa, reflejando el valor real del suelo en el contexto urbano donde se ubica el predio.
Desarrollo Profesional
Como ingenieros civiles, dominar estos mecanismos deja de ser opcional. Cada dictamen estructural, cada proyecto de urbanización, estará cada vez más condicionado por la aplicación de estos instrumentos. Por eso, desde el Colegio de Ingenieros Civiles de Cancún destacamos que reuniones como esta no son un simple trámite de actualización: son la oportunidad de anticiparse a los cambios normativos y de ofrecer a nuestros clientes soluciones financieramente viables y técnicamente sólidas.
Ciudades de todo el mundo han utilizado herramientas similares para financiar infraestructura sin depender solo del erario. Lo local está en cómo las adaptamos al suelo calcáreo, los humedales y la dinámica turística de Benito Juárez.
Permanece atento a las próximas sesiones que impulsaremos junto con las autoridades municipales. Mientras tanto, vale la pena repasar estos conceptos y empezar a aplicarlos en el análisis preliminar de tus proyectos. La ingeniería civil del futuro se está escribiendo ahora, y Cancún necesita profesionales que sepan leer entre líneas, o mejor dicho, entre coeficientes.
