En el gremio de la construcción sabemos que actualizar un reglamento no es tarea sencilla. Más cuando se trata de armonizar desarrollo urbano, sustentabilidad y finanzas municipales. El pasado jueves 16 de julio, el IMPLAN fue sede de una mesa de trabajo clave del Consejo Consultivo, donde se presentaron los avances del Reglamento de Gestión y Construcción Sustentable y su vinculación con otros instrumentos como el PMDU y el POEL. La propuesta incluye un innovador sistema de control fiscal basado en un 'Tablero de Control' que promete transformar la manera en que se gestionan los derechos de desarrollo en el municipio.
Innovación Técnica: El modelo de interconexión institucional
El Dr. Gerardo González Herrera, expositor principal, detalló un esquema donde el nuevo reglamento actúa como núcleo central de un sistema de engranes interconectados. Como cuando ajustas las tuercas de un motor para que todos los pistones trabajen en sincronía, este modelo busca que cada instrumento normativo se alinee con los demás: el Programa Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU), las Leyes de Ingreso y Hacienda, el PIMUS, el POEL y el Reglamento del Gobierno Interior.
La clave está en la 'Zonificación Primaria/secundaria' que divide el territorio en áreas de valor ambiental, preservación, conservación y zonas de riesgo. Se identificaron áreas donde no conviene urbanizar para controlar la expansión de la mancha urbana. Además, se proponen instrumentos de transferencia de potencial y pago por servicios ambientales.
El corazón del sistema es el Tablero de Control Fiscal, una fórmula matemática para calcular la contraprestación por el aumento del coeficiente de utilización del suelo (CUS) que puede verse en una de las imágenes que ilustran el presente artículo.
Donde Se es la superficie excedente, Scusb la superficie del CUS básico, St la superficie total del terreno, Vu el valor unitario del suelo y %Dd el porcentaje de derechos aplicable. El objetivo: evitar la especulación inmobiliaria y fomentar la vivienda inclusiva.
Perspectiva Regional: ¿Qué significa para Quintana Roo?
Los profesionales de la construcción en Quintana Roo reconocemos que el crecimiento desordenado es uno de los mayores desafíos. ¿Cuántas veces hemos visto proyectos que se atoran porque no hay claridad en las reglas o porque los costos de desarrollo no están vinculados a la infraestructura real?
Este modelo propone que los fondos captados por la contraprestación se apliquen directamente en infraestructura y servicios dentro de la misma zona o en otras áreas del municipio, a través de un Fideicomiso para Infraestructura y Servicios. Así, se cierra el círculo: qué y dónde construir, cuánto se paga y dónde se invierte.
Futuro de la Ingeniería: Herramientas digitales y trazabilidad
Para operar todo esto, se presentó el 'Sistema Municipal de Venta y Transferencia de Derechos de Desarrollo', un software que digitaliza el proceso de cálculo, pago y registro. Durante la exposición se mostró una corrida financiera simulada: un predio de 7,000 m² con uso de suelo de corredor urbano alto generó un pago de derechos de $11,025,000.00 pesos, con un valor unitario de $3,500.00 por m².
Esto obliga a los ingenieros a echar números con precisión y a comprender que cada proyecto ahora estará vinculado a un sistema de compensación urbana. La formula puede parecer compleja, pero en la práctica busca ser transparente: se calcula cuánto suelo teórico se tendría que comprar para construir el excedente, considerando el contexto.
El sistema incluye campos para registrar datos del propietario, representante legal y dirección, y permite confirmar si el domicilio de notificación coincide con el del predio. Un cambio importante que moderniza la gestión municipal y nos obliga a actualizarnos como profesionistas.
El XIX Consejo Directivo del Colegio de Ingenieros Civiles de Cancún reafirma su compromiso de mantener informados a sus agremiados sobre estas actualizaciones normativas que impactan directamente el ejercicio profesional. Estén atentos a los próximos espacios de capacitación y discusión técnica.
